Le persone che desiderano ristrutturare la propria abitazione o un immobile qualsiasi spesso non sanno come muoversi all’interno del processo edilizio. L’errore più comune è quello di recarsi direttamente dall’impresa edile di fiducia, quando ne si ha una, o ancora peggio di contattare più imprese non conosciute, con l’aspettativa di ottenere un preventivo. Nella maggior parte dei casi, operando in tal modo, si avranno diversi preventivi, non paragonabili fra loro, non mirati alle proprie esigenze, e non rispondenti alla spesa finale o con i lavori che il cliente vorrebbe eseguire.

Si corre il rischio che l’impresa faccia predisporre un progetto approssimativo da un tecnico il cui interesse è tutelare principalmente la ditta stessa e non il cliente, incorrendo in una grande discrezionalità nelle modalità di realizzazione e scarsa possibilità di verificare la qualità degli esiti.

Per evitare tutto questo il nostro consiglio, in qualità di progettisti di studio tecnico e di titolari di Impresa edile è quello di seguire i vari step come di seguito riportato, partendo dal presupposto che il “PROGETTO” inteso in senso lato, è il fulcro di tutto.

CHI È IL COMMITTENTE?

È l’operatore che promuove o commissiona un intervento edilizio e la relativa progettazione. Può coincidere con l’utente, con il finanziatore e/o con il proprietario.

COSA È LA PROGETTAZIONE?

In ambito architettonico, la progettazione è l’insieme di piani, disegni, diagrammi, calcoli e relazioni esplicative che sviluppano il design dell’edificio (forma, dimensioni, materiali e tecnologie utilizzati) e la distribuzione degli spazi in relazione ai percorsi e alle funzioni specifiche di ogni ambiente.

CHI È IL PROGETTISTA?

Il progettista è un tecnico che organizza e da forma ai bisogni del committente e si impegna affinché la materializzazione dell’opera avvenga in modo ottimale, con la massima corrispondenza tra fini e mezzi: senza spreco economico, con tempistiche adeguate e che rappresenti colui che ha voluto l’opera.

Lo sviluppo di un dialogo costruttivo ed efficace tra il committente ed il professionista incaricato dell’ideazione e dello sviluppo del progetto architettonico è un fattore determinante per la buona riuscita del progetto stesso. Pertanto, consigliamo al committente di scegliere adeguatamente il tecnico di fiducia e di munirsi di tutta la documentazione utile a descrivergli nella maniera più semplice e comprensibile la proprietà immobiliare oggetto di intervento edilizio sia sotto il profilo tecnico- edilizio (caratteristiche fisiche ed impiantistiche) sia sotto il profilo amministrativo (atti di compravendita, titoli abilitativi, pratiche catastali), oltre che relativamente alle sue specifiche esigenze e richieste.

Il corretto scambio di informazioni tra committente e professionista risulta fondamentale in quanto, per poter sviluppare un progetto architettonico, il professionista dovrà seguire necessariamente un processo iniziale di analisi e ricerca che lo guiderà nello sviluppo di tutto il progetto attraverso una successiva fase di elaborazione ed interpretazione dei risultati della ricerca; fase che poi confluirà nella definizione della personalità e del concept del progetto stesso.

ITER DEL PERCORSO:

1.1 SCELTA DELLO STUDIO DI PROGETTAZIONE

La prima fase è dunque quella di scegliere uno studio di progettazione, in cui magari operi un libero professionista Architetto o Ingegnere di vostra fiducia. Se non avete un tale referente, la ricerca può avvenire mediante il passaparola o la consultazione del web; ma ricordiamo che vista la complessità dell’iter per giungere all’avvio dei lavori e portarli a termine, sarebbe auspicabile basare la scelta su competenze e curriculum del tecnico oltre che sul legame di affinità che si instaura anche mediante i primi colloqui con esso.

Per ottenere la maggior qualità a cui aspirate, serve un gioco di squadra che implica migliori prestazioni ma anche correttezza di e verso tutti i soggetti coinvolti.

1.2 AFFIDAMENTO DELL’INCARICO AD UNO STUDIO CON COMPETENZE A 360°

È consigliabile che l’incarico venga affidato ad uno studio che sia composto da un equipe in cui vari membri siano specializzati ognuno in un ambito specifico. In questo modo avrete un unico interlocutore in grado di coordinare i vari aspetti che la ristrutturazione coinvolgerà (architettonico, strutturale, della sicurezza, impiantistico e così via) e avrete sempre qualcuno a vostra disposizione per chiarire qualsiasi dubbio e risolvere eventuali problematiche.

È preferibile che tale studio abbia una rete di collaboratori e relazioni sul territorio stabili, facilitando, così, il raggiungimento dell’obiettivo finale: una buona ristrutturazione/costruzione.

2.1 INDICAZIONE DELLE ESIGENZE DEL COMMITTENTE E INIZIO DEL PROGETTO

A questo punto il “dottore progettista” che curerà le “necessità edili” del cliente ascolterà le esigenze del committente ed inizierà in concerto con esso il progetto di ristrutturazione, previ sopralluoghi, rilievi metrici, ricerche presso gli uffici territoriali e consultando i vari enti che saranno interessati al rilascio dei titoli abilitativi, necessari per legge per iniziare i lavori.

2.2 DEFINIZIONE PROGETTO ED ELABORAZIONE COMPUTO METRICO

Giunto alla definizione del progetto che soddisfa i bisogni del Committente e che rispetti i vincoli tecnici e normativi, il Progettista redige il Computo Metrico (CM), utile a capire l’entità economica dei lavori e a scegliere l’Impresa a cui verranno affidati i lavori.

Ma cosa è esattamente un Computo Metrico? È una lista di lavorazioni con relative misure, desunte dal progetto e necessarie per realizzare l’opera. Tali lavorazioni andranno prezzate dalle imprese al fine di ottenere una cifra totale che stimi verosimilmente l’importo dei lavori previsti. Quindi l’elaborazione di un computo metrico, in questa fase chiamato “preventivo”, è fondamentale per la realizzazione di un progetto, e può essere portato a termine solo quando siano state definite in modo accurato, le scelte progettuali, le dimensioni delle opere, le tipologie edilizie ed i materiali che devono essere impiegati. Va sempre ricordato che la redazione di un computo metrico di qualità si rivela assolutamente basilare per la realizzazione di un’opera di analogo livello, in quanto permette di rispettare i tempi e gli impegni assunti con tutte le parti interessate nella realizzazione dell’opera.

L’importo finale dei lavori verrà poi determinato mediante le attività della contabilità lavori e redigendo il Computo Metrico Consuntivo che è per l’appunto il computo che viene effettuato quando l’opera è stata ultimata. Questo computo si basa sulle effettive lavorazioni e quantità portate a termine e permette un confronto con quello estimativo (preventivo), fatto prima dell’inizio dei lavori che per sua natura non sarà mai perfetto, così da conoscere i costi effettivamente sostenuti.

È bene sottolineare che vi saranno sempre delle differenze tra gli importi del CMP e del CMC, ma la definizione chiara ed esaustiva delle caratteristiche dell’opera permettono al computo metrico estimativo di avvicinarsi al reale costo dell’intervento, mettendo al riparo tutte le Parti da una esplosione non preventivata dei costi.

3.1 SCELTA DELL’IMPRESA

Redatto il progetto ed il CM il cliente ha in mano i documenti che permettono di cercare l’impresa più adatta alle proprie esigenze. Si consiglia di trasmettere tali documenti a tre, massimo quattro imprese tra cui quella di fiducia, al fine di ricevere un Computo Metrico Estimativo (CME) compilato con i costi in dettaglio dell’impresa. Sarebbe auspicabile che l’impresa eseguisse un sopralluogo nell’immobile oggetto dei lavori per prendere coscienza delle difficoltà caratteristiche ed intrinseche in ogni cantiere, in modo da poter domandare chiarimenti al progettista se ritiene di non capire certi aspetti del progetto e del computo.

Il progettista una volta ricevute le offerte delle imprese, le potrà paragonare per rendere i preventivi omogenei ed economicamente confrontabili. Spesso le imprese appongono modifiche, indicano migliorie o mancano di quotare alcune lavorazioni. Optare per un’impresa solo per il prezzo riportato alla fine del CME può portare a gravi errori di valutazione.

Si consiglia di selezionare l’impresa sulla base delle capacità acquisite, sul numero di anni da cui opera nel mercato, sui servizi offerti, sull’organizzazione stabile che presenta, sull’esperienza passata nei cantieri dei dipendenti, sulle referenze, ma soprattutto sulla fiducia.

Il tema della fiducia in tutto questo processo è, a nostro avviso, molto importante, viste le complessità dell’iter, le somme di denaro in gioco ed il lungo tempo che progettisti, cliente e impresa dovranno trascorrere assieme: potrebbero essere settimane, ma anche anni nei lavori più complessi. In fondo, ci si accinge alla costruzione di una casa, oppure di un luogo di lavoro, spazi in cui il committente trascorrerà grande parte della vita. Per questo consigliamo di affidarsi alla squadra di persone che ritiene giuste e non a quella che costa meno.

3.2 COME SCEGLIERE L’IMPRESA

Se i preventivi controllati e resi confrontabili presentano totali diversi e l’impresa a cui vorreste affidare i lavori non è quella che offre il prezzo più basso, ma anzi il più alto, potete provare ad avviare una trattativa, per scoprire se vi è la possibilità di ottenere uno sconto percentuale dal prezzo totale. Spesso i clienti ci chiedono quali siano gli sconti applicabili in edilizia: per capirlo bisogna sapere che il prezzo di una lavorazione in edilizia è composto dai costi della manodopera, dei materiali e del loro relativo trasporto, in una percentuale pari a circa il 10% per le spese generali ed infine di un utile intorno al 10%. Per cui, vien da sé che la percentuale di sconto più plausibile si aggirerà sull’uno, due, tre, quattro per cento e che uno sconto superiore al 5%, partendo dal presupposto che il prezzo iniziale dell’offerta sia onesto, è difficile da conseguire se si vuol ottenere un buon prodotto ed avere meno problemi in cantiere. Un’impresa che lavora sottocosto rischia di non lavorare secondo la regola dell’arte, ma sarà portata a chiedere varianti di prezzo e farsi pagare tutto ciò che non era stato previsto; insomma potrebbe adottare tutti quegli atteggiamenti che non concorrono ad una buona riuscita del lavoro finale. In casi estremi potrebbe addirittura non giungere alla fine del cantiere magari per il verificarsi di una lite oppure per la chiusura o fallimento dell’impresa stessa; innescando così continue diatribe tra Cliente, Impresa e Direttore dei Lavori.

Quindi è bene ricordare che il prezzo più basso non è quello che tutela il cliente e una trattativa troppo sbilanciata da una parte influirà molto probabilmente sulla buona riuscita dei lavori.

3.3 CONTRATTO

Definita l’impresa, lo studio provvederà a stipulare un contratto tra committente ed impresa, atto a tutelare entrambe le parti, in cui definire, tra le varie cose, la natura dell’opera, le relative tempistiche, le modalità di pagamento.

Scegliere l’esecutore materiale in questa fase, prima dell’ultimazione del progetto, sarebbe un buon e auspicato modo di agire: il progettista potrà sfruttare l’esperienza dell’impresa che ogni giorno opera in cantiere ed eventualmente migliorare e perfezionare il progetto.

Una volta scelto l’esecutore materiale, il progettista potrà perfezionare il progetto sfruttando l’esperienza di chi ogni giorno è in “campo”. La sinergia tra la mente del progettista ed il braccio dell’impresa porterà ad una migliore realizzazione del percorso e alla soddisfazione del committente.

4 ULTIME PRATICHE E INIZIO LAVORI

Determinata l’impresa, lo studio predispone le appendici burocratiche e presenterà la documentazione ufficiale ai relativi enti interessati (Comune, Ufficio Sismico, Sovrintendenza, ASUR, Ispettorato del Lavoro, ARPAM eccetera) ed una volta ottenuti i permessi necessari sarà consentito dare l’INIZIO LAVORI presso il Comune e gli altri Enti ed il cantiere potrà finalmente prendere vita.

Il cantiere sarà seguito dalla figura del DIRETTORE dei LAVORI o da più DIRETTORI dei LAVORI se la ristrutturazione contempla diverse competenze (ad esempio architettonica, strutturale, impiantistica) e’ auspicabile che l’incarico di DL sia rivestito dal Progettista o comunque figura interna allo Studio di progettazione, in quanto egli conosce il progetto e potrà realizzare quanto previsto in maniera più precisa ed efficiente, rispetto ad un estraneo che si deve immergere ex novo nelle scelte adoperate da qualcun altro.

Il DL può a volte, anzi spesso, essere ‘accompagnato’ dal Coordinatore della Sicurezza in Fase di Esecuzione (CSE), figura tecnica con apposita abilitazione che ha il compito di coordinare la sicurezza nelle varie fasi di cantiere qualora in esso vi siano presenti più imprese esecutrici anche non contemporaneamente. Per imprese si intendono quelle ditte (ad esempio edili, di impianti, di tinteggiatura…) che all’interno del loro organico hanno dipendenti che operano in cantiere.

La figura del CSE può essere esercitata anche dallo stesso DL se quest’ultimo ne ha l’abilitazione. Si ricorda che, nonostante l’incarico affidato a questi tecnici, al Committente rimangono in capo alcuni doveri ed oneri relativi alla sicurezza, il cui non rispetto comporta sanzioni in ambito amministrativo e penale. (Per questo si rimanda all’apposita informativa, redatta dallo Studio Carbonari).

5 DURANTE I LAVORI

Instaurato il cantiere, il DL in concerto con la Committenza dirigerà e controllerà i lavori, dialogherà con l’impresa al fine di ottenere un buon prodotto e una buona riuscita della costruzione.

IL CSE vigilerà in merito alle questioni di sicurezza e farà rispettare il Piano di Sicurezza e Coordinamento redatto in fase di progettazione dalla figura del Coordinatore della Sicurezza. Tale documento può essere anche menzionato nel contratto ed in caso di ristrutturazioni importanti può essere inserito in fase di gara/scelta dell’impresa assieme al progetto e al CME.

In queste fasi il tecnico redigerà anche la contabilità dei lavori, cioè preparerà il consuntivo di ciò che l’impresa effettivamente avrà realizzato e disporrà gli Stati di Avanzamento, come regolati nel contratto di appalto stipulato tra le parti, mediante i quali l’impresa sarà pagata mano a mano che progredirà nei lavori. Si ricorda che un’impresa pagata in maniera puntuale e precisa risponderà meglio alle richieste e sarà meglio predisposta in caso vi siano da eseguire varianti o nel caso ci sia la possibilità di andare incontro al cliente per un eventuale sconto finale.

Vi è la possibilità che durante i lavori, per esigenze tecniche non prevedibili o non prese in considerazione in fase iniziale o per volere del cliente, il quale nella maggior parte dei casi in questa fase “tocca con mano” e si rende conto di ciò che si sta concretizzando, vi sia la necessità di realizzare l’opera diversamente da quanto ipotizzata nel progetto iniziale. Quindi il Tecnico redigerà il progetto di variante che dovrà essere trasmesso nuovamente ai vari enti competenti. Questo è necessario anche per avere lo stato costruito legittimato e rispondente alle normative edilizie e quindi avere meno problemi in caso di una futura vendita, di richiesta di mutui o di eseguire altri lavori nel corso della vita dell’edificio.

6 TERMINATI I LAVORI

Ultimati i lavori conformemente a quanto previsto nel progetto ed eventuali varianti, l’impresa dismetterà il cantiere, il DL ed il cliente appurato che sia tutto come richiesto e non vi siano vizi visibili, predisporranno i pagamenti finali.

Lo studio, elaborerà le pratiche necessarie per la presentazione della chiusura ufficiale dei lavori ai vari Enti (accatastamenti, certificati di ultimazione delle strutture, collaudi, certificati energetici e acustici, reperimento di certificazioni di materiali e lavorazioni dalle imprese, richiesta di agibilità, eccetera) a seguito della quale si potrà concludere l’ITER iniziato tempo prima!